떼인 전세보증금 ‘역대 최고’..대책, 국회서 ‘함흥차사’
세입자 울리는 ‘깡통전세’ 속출..”보증금 몽땅 날릴 수도”
깡통전세에 우는 2030, 예방법과 정부대책은?
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전세권 설정과 임대차계약서 확정일자에 대해 아시나요?
요즘 깡통전세로 문제가 많습니다. 깡통전세는 일반적으로 해당 주택에 대한 담보 대출금 총액과 전세금(임차보증금)의 합이 집값의 70%가 넘는 주택의 전세를 말합니다. 아파트 가격이 오르거나, 전세 가격이 내려 가면 이런 일은 발생하지 않습니다. 부동산 시장이 좋지 않아, 아파트 가격은 내려가고 전세 가격이 올라가면 깡통전세가 될 가능성이 높습니다. 이렇게 되면 임대인은 전세 계약이 끝날 때, 임차인에게 전세 임대료를 돌려 주지 못합니다. 가장 안 좋은 경우, 경매로 넘어가게 됩니다. 이럴 경우 전세권설정과 임대차계약서 확정일자가 내 전세 보증금을 시키는 데 큰 역할을 할 수 있습니다. 지금부터 전세권설정과 임대차계약서 확정일자의 차이를 알아보도록 하겠습니다,
전세권 설정이란
전세계약에 사용된 보증금, 집을 빌린 사람이 누구인지 등을 부동산에 관한 권리 관계를 적어 두는 등기부에 기록하여 올립니다. 다시말해, 전세권설정은 등기소에 가서 전세 얻은 집의 등기사항전부증명서에 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것입니다. 이렇게 하면 등기사항전부증명서를 보는 사람은 이 집에 누가 세입자로 살고 있는 지 알 수 있습니다.
임대차계약서 확정일자란
법원, 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해, 임대차계약서 여백에 주택임대차계약을 체결한 날짜를 도장으로 찍어줍니다. 이때 임대차 계약서에 찍힌 날짜가 임대차계약서 확정일자입니다.
대부분 전입신고 할 때 확정일자를 받습니다. 그래서 전입신고 전에는 확정일자를 못 받는 것으로 생각하는 사람들이 많습니다, 그러나 전입신고 전에도 확정일자를 받을 수 있습니다. 반드시 ‘계약서 원본’과 ‘신분증’ 2가지를 가지고 주민센터에 방문하면, 확정일자를 받을 수 있습니다.
전세권 설정과 임대차계약서 확정일자 차이점
집주인 동의 여부
전세권설정 – 집주인 동의 필요.
확정일자 – 집주인 동의 필요 없음.
비용 발생
전세권설정 – 전세보증금이 100,000,000원 이면 약 260,000원 발생.
확정일자 – 600원 발생.
경매로 넘어갔을 때 보상
전세권설정 – 건물 가격만 책정해서 보상.
확정일자 – 건물 가격+ 토지 가격 두 가지 가격을 다 책정해서 보증금 보상.
예를 들어, 경매로 넘어간 집의 건물 가격: 100,000,000원, 토지 가격: 150,000,000원, 내 보증금이 150,000,000원 이라고 하면.
전세권 설정을 한 경우 – 100,000,000원(건물 가격) 에서만 보증금 보상. 내 보증금이 150,000,000원이니까, 50,000,000원 보상 못 닫음.
확정일자 받은 경우 – 100,000,000원(건물 가격) + 150,000,000원(토지 가격) = 250,000,000에서 보증금 보상. 내 보증금이 150,000,000원이니까, 보증금 전액 보상 받을 수 있음.
전입신고 신고
전세권 설정 – 전세를 얻은 집에 이사를 하거나, 전입신고를 하지 않아도 전세권 설정 가능
확정일자 – 이사 전에도 가능. 그러나 대항력을 갖추기 위해서는, 전입신고 + 확정일자 + 입주 3가지 모두 할 것.
오피스텔은 전세권 설정? 확정일자?
오피스텔은 주택이 아닌 상가입니다. 그런데 세입지자가 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 주택으로 간주됩니다. 다시 말해, 오피스텔은 사업용과 주거용으로 나눌수 있습니다. 임대인이 사업용으로 매수했을 경우 부가세를 환급을 받습니다. 이때 임차인이 전입신고를 하게되면, 오피스텔은 주거용이 됩니다. 그러면 세금 등의 문제가 발생 할 수 있습니다. 그래서 전입신고를 하지 않는 조건으로 임차하는 경우가 있습니다. 임대인이 사업자를 주택 임대 사업자를 낼 경우에는, 전입신고하고 확정일자를 받을 수 있습니다.
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