전세권 설정에 대해 아시나요?
갭투자로 빌라 500채 깡통전세 만든 세모녀 모친 구속…피해액 100억 달해
183억 전세금 ‘먹튀’…빌라 500채 ‘세 모녀 사기단’ 모친 구속
김 씨는 2017년부터 33살, 30살인 두 딸의 명의로 서울 강서구와 관악구 등 수도권 빌라 500여채를 전세를 끼고 사들였다. 그런 다음 세입자 85명으로부터 183억원 상당의 보증금을 챙긴 혐의를 받는다. 김씨는 신축 빌라 분양대행업자와 공모해 분양대금을 지급하기 전에 임차인을 모집하고 이들로부터 분양대금보다 높은 전세 보증금을 받았다. 보증금 일부를 자신과 분양대행업자의 ‘리베이트’로 챙긴 뒤 건축주에게 분양대금을 지급하는 식으로 자신의 돈을 들이지 않고 ‘무자본 갭투자’를 이어갔다. 김씨와 분양대행업자가 챙긴 리베이트는 약 11억8500만원으로, 1건당 최대 5100만원이었다.
우리나라에서 주택을 임대하려면 ‘월세’나 ‘전세’를 선택해야 합니다. ‘전세’는 우리나라에서만 존재하는 독특한 제도입니다. 전세는 주택가격의 일부를 보증금으로 맡깁니다. 계약기간 동안 계약한 집에서 거주합니다. 계약기간이 끝나면 보증금을 그대로 돌려 받습니다. 금액에 손실이 없습니다. 월세도 보증금을 그대로 돌려 받습니다. 그러나 매 월 나가는 월세는 돌려 받을 수 없습니다. 그래서 상황에 따라, 금액 손실이 없는 전세를 좀 더 선호하는 경향이 있습니다. 그러나 전세에는 앞에서 나온 뉴스와 같은 위험이 있습니다.
그렇다면 이런 위험을 피하기 위해서는 무엇을 해야 할까요?
첫 번째, 전세 계약할 때 확정일자와 전입신고로 우선 변제권을 얻어서 보증금을 지킬 수 있습니다.
두 번째, 전세보증보험 가입
세 번째, 전세권 설정
이렇게 3가지가 있습니다. 이 3가지 중에서 전세권 설정에 대해 알아보도록 하겠습니다.
전세권 설정이란
전세계약에 사용된 보증금, 집을 빌린 사람이 누구인지를 등기부등본에 기재하는 것입니다. 혹시나 임대인의 경제 사정이 안 좋아져서 임대한 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 전세권 설정등기 이후에 설정된 권리보다 우선적으로 건물의 배당금 안에서 보증금을 받을 수 있습니다. 전세금을 반환하지 않을 경우 세입자가 직접 경매신청을 할 수 있습니다. 우선변제권 효력까지 갖게 되며, 전입신고와 확정일자의 효력도 있습니다. 즉, 전세보증금을 확실하게 보호할 수 있으며, 해당 부동산에 대해 전세권 설정 기간 동안 계약한 부동산을 자유롭게 사용이 가능합니다. 수익창출을 위해서도 사용할 수 있습니다.
전세권설정 장점
첫 번째, 직접 거주하지 않아도 대항력+확정일자 효력이 등기 설정 즉시 발생. 전입신고를 할 수 없는 법인 임차인 같은 경우, 전세권 설정 하면 주택임대차 보호법으로부터 보호를 받을 수 있음
두 번째, 계약 종료 후 보증금을 받지 못했을 때 소송 없이 경매로 넘길 수 있음
세 번째, 임대인의 동의 없이 수익사업 가능. 다시 다른 사람에게 빌려 줄 수 있음. 전세권 설정한 주택을 임차인이 제 2의 임차인에게 월세를 받고 수익을 낼 수 있습니다. 에어비앤비, 셰어하우스의 경우는 내 주택이 아니라면, 임대인과 전대차 계약을 맺어야합니다. 그런데 전세권을 설정하면, 임대인 동의 없이도 사업이 가능합니다.
전세권설정 단점
첫 번째, 후순위 임차인은 전세권을 설정해도 내 보증금을 먼저 배당을 받을 수 없습니다. 전세권만 설정하면 내 보증금을 100% 보장받는 수단이라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 선순위 채권자들보다 등기 설정이 늦은 경우, 전세권은 후순위로 배당을 받게 됩니다. 이렇기 때문에 전입신고나 확정일자가 훨씬 간편하고 효력도 같습니다.
두 번째, 전세권은 건물부에만 설정됩니다. 그래서 토지와 건물이 분리되는 다가구 주택에는 큰 의미가 없습니다. 전세권은 건물 전체에 대해서만 설정하는 권리입니다. 토지부에는 권리의 힘이 없습니다. 그런데 일반적인 다가구 주택은 토지와 건물이 분리되어있습니다. 그래서 전세권 설정된 일반적인 다가구 주택에 퇴지에서는 전세권이 주는 ‘우선변제권’이 없습니다. 이럴 경우 배당에서 제외될 수 있습니다. 임차인의 전입신고와 확정일자는 다가구 주택이어도 건물과 토지 모두로부터 배당이 가능합니다.
세 번째, 전세권자는 주택 수선에 필요한 비용을 직접 부담해야 합니다. 예를 들어 임차인이 거주를 하다가 보일러와 같은 중요한 시설이 고장날 경우, 그 수선 비용을 임차인이 임대인에게 청구하지 못합니다. 임대인이 자기 돈으로 수선해야 합니다. 전세권 설정을 안할 경우에는, 보일러 수선의무는 임대인에게 있습니다. 그래서 수선 후에, 그 수선 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
네 번째, 전세권 설정시 비용발생. 전세보증금 기준으로 2%의 등록세, 등록세 기준 20%의 지방교육세, 15,000원 정도의 수입증지비용, 법무사 수수료가 발생합니다. 2억짜리 주택에 전세권 설정한다면 6~70만원의 비용이 발생하게 됩니다.
임대인이 전세권설정 꺼려하는 이유
첫 번째, 임대차 만기시 주택 경매 위험.
두 번째, 등기부 이력 관리. 전세권 설정 말소 이력을 다 관리해야합니다. 신경써야 할 것이 많아집니다.
세 번째, 전세권 설정이 되면, 임차인이 양도, 전대 등이 가능합니다. 임차인이 임대한 집을 기반으로 수익사업을 할 수 있습니다. 즉 임차인이 임대한 집을 다시 다른 사람에게 임대할 수도 있습니다. 에어비엔비, 쉐어하우스 등의 수익 사업으로 이용할 수 있습니다.
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