깡통전세 사기, 이것만 알면 절대 당하지 않습니다.
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요즘 전세 사기에 대한 뉴스가 많이 나오고 있습니다. 임대차 계약서 확정 일자가 이런 전세 사기를 막는 방법으로 알려져 있습니다. 흔희 우리가 알 듯이 임대차 계약서 확정 일자만 받으면, 요즘 기승을 부리는 전세 사기를 피할 수 있을 까요? 지금부터 임대차 계약서 확정 일자에 대해 알아보도록 하겠습니다.
임대차 계약서 확정 일자란 무엇?
임대차 계약서 확정 일자는 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해, 임대차계약서 여백에 주택임대차계약을 체결한 날짜가 찍힌 도장을 찍어줍니다. 그 도장을 찍어준 날짜가 바로 임대차 계약서 확정 일자입니다.
주택임차인이 임대한 주택의 보증금에 대하여 전세권을 설정해야, 제3자에게 대항력을 갖게 됩니다. 그런데 임대인이 임차인에게 전세권 등기를 요구하기가 어렵습니다. 그래서 입주 + 전입신고를 한 임차인이임대차 계약서 확정 일자 까지 받으면, 혹시 임대한 주택이 경매에 넘어갈 경우, 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다. 다시 말해, 임대차 계약서 확정 일자를 받으면 경매 때 선순위 배당권을 받아서, 내가 처음에 지불한 임대 보증금을 지킬 수 있습니다. 임대차 계약서 확정 일자를 받지 않으면 법적 대항력이 없습니다. 그래서 임대한 건물에 선순위 근저당 설정 등이 있다면, 경매와 같은 상황이 발생할 경우 임대보증금을 돌려 받지 못합니다.
임대차 계약서 확정 일자 받는 법
1. 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법
2. 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원 또는 계약서에 명시된 주거지의 읍 면 동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법
임대인들이 일반적으로 이용하는 방법은 계약서에 명시된 주거지의 읍, 면, 동사무소에서 확정일자인을 받는 것입니다. 이 방법은 주민등록 전입신고를 하면 동시에 임대차 계약서 확정일자를 받을 수 있어서, 한 번에 두 가지를 동시에 할 수 있어서 좋습니다. 임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의가 없어도 됩니다. 임차인 또는 계약서를 가지고 있는 대리인이 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 언제든지 받을 수 있습니다.
임대차 계약서 확정 일자 받는 2가지 경로
오프라인
신분증 + 임대차계약서(원본)를 지참하여, 관할 주민센터나 법원 및 등기소에 방문하여 확정일자를 발급받을 수 있습니다. 발급 시 600원의 수수료가 발생합니다. 계약서와 신분증을 지참한 대리인이 발급받을 수도 있습니다.
온라인
온라인으로 ‘대법원 인터넷등기소’에 접속하여 확정일자를 받을 수 있습니다. 임대차계약서 원본의 스캔파일을 첨부해야 발급이 가능합니다.
임대차 계약서 확정 일자 받기 위한 필요 서류
계약서 원본 + 신분증
전입신고 전 확정일자 받기 가능한가?
받을 수 있습니다. 계약을 진행하고 계약금만 걸어둔 상태에서, 전입신고는 하지 않고, 주민센터에서 확정일자를 받을 수 있습니다. 예전에는 전입신고와 확정일자를 동시에 받는 경우만 주민센터에서 확정일자를 받을 수 있었습니다. 전입신고 전에 확정일자를 받는 경우에는 법원 등기소를 찾아했습니다. 그러나 요즘은 전입신고 전이라도 주민센터에서 확정일자를 받을 수 있습니다. ‘계약서 원본’과 ‘신분증’ 딱 2가지만 반드시 가지고, 주민센터에 방문해서 확정일자를 받으면 됩니다.
확정일자만 있으면 우선 변제권 받을 수 있나?
일반적으로 확정일자가 빠른 사람이 늦은 사람에 비해 우선 변제권을 갖을 수 있습니다. 그러나 3가지 조건이 모두 충족되야만 우선 변제권을 받을 수 있습니다. 주민등록의 전입 신고(1) + 확정일자(2)+ 주택에 입주(3) 이렇게 3가지 조건이 모두 충족되야 합니다. 우선변제권은 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 잘 모르는 사람들은 확정일자만 받으면 된다고 생각합니다. 그래서 전입신고 전에 확정일자를 받아서, 임대 보증금을 지키기 위해 모든 것을 다 했다고 생각하는 경향이 있습니다. 반드시 잊지 마세요! 우선 변제권을 받기 위한 3가지 조건! 전입신고 + 확정일자 + 입주
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