고소득자는 법인 명의로 부동산 투자하면 유리한 경우 많아
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“부동산 명의 선택이 수익을 좌우한다!”
부동산법인이 취득세 중과를 피하는 4가지 방법
일반적으로 부동산을 구입할 때, 개인 명의로 합니다. 부동산 투자 법인은 생각하지도 않습니다. 부동산이 많지 않은 사람은 법인으로 부동산을 투자 한다는 것 조차 모릅니다. 그런데 부동산을 투자의 대상으로 보고 투자할 경우, 법인으로 투자할 것인지를 반드시 한 번 쯤은 생각하게 됩니다. 법인으로 부동산을 투자하면 많은 장점이 있기 때문이겠죠? 지금부터 부동산 투자 법인 장점을 알아 보도록 하겠습니다.
부동산 투자 법인 장점 4가지
부동산 투자 법인 장점. 1 단기 양도소득세 유리
부동산을 사고 팔 때 내는 세금을 내야 합니다. 그 중에서 팔 때 내는 세금이 양도소득세 입니다.
양도소득세란 토지, 건물 따위를 돈을 받고 다른 사람에게 소유권 넘겨줄 때, 판 금액에서 구입한 금액 차이에 대한 이익에 대해 세금을 부과하는 것입니다. 예를 들어, A라는 사람이 아파트를 5억에 구입했습니다. 그런데 B라는 사람에게 6억에 소유권을 넘겨줬습니다. 이렇게 되면, 1억이라는 시세 차익이 발생합니다. 이렇게 부동산을 사고 팔면서 발생한 시세 차익 1억원에 대해, A라는 사람에게 세금을 부과하는 것을 양도소득세 라고 합니다.
그런데 이 양도소득세가 부동산 투자 법인으로 할 때와 개인으로 할 때가 다릅니다. 개인에 대한 양도소득세는 ‘과세표준’에 따라 부과됩니다. 법인은 ‘법인세율’에 따라 부과됩니다. 2년 이상 부동산을 보유할 경우, 개인이 더 유리할 수 있습니다. 그러나 2년 미만인 단기로 보유하고 부동산을 팔 경우에는 법인이 더 유리합니다. 법인은 단기 세율로 적용되기 때문에 유리한 것입니다.
부동산 투자 법인 장점. 2 개인보다 대출 쉽다
부동산 투자에서 가장 중요한 것은 돈의 흐름입니다. 돈의 흐름이 원활해야 ‘돈맥경화’가 발생하지 않습니다. 부동산을 아무리 많이 가지고 있어도 망하는 이유는 돈의 흐름이 원활하지 못하기 때문입니다. 부동산에서 돈은 꼭 자기가 가지고 있는 돈 만을 의미하는 것은 아닙니다. 필요에 따라서 은행에서 대출해서 돈의 흐름을 좋게 할 수 있습니다. 부동산은 거래되는 돈이 크기 때문에, 은행에서 돈을 대출 받아서 투자 하는 경우가 많습니다.
이런 대출이 개인에 비해 쉬운 경우가 있습니다. 개인은 가계대출 규정을 따릅니다. 부동산 투자 법인 대출은 기업대출 규정을 따릅니다. 부동산 대출 규정에는 LTV(주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율)가 있습니다. 이 LTV(주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율)가 개인보다 법인에게 유연하게 적용됩니다. 단, 부동산 투자 법인 대출 장점을 충분히 활용하려면, 법인의 재무제표와 대표의 신용 관리가 필요합니다.
부동산 투자 법인 장점. 3 비용 공제 항목 많다
부동산을 보유하고 있다가 팔 경우 양도소득세가 나옵니다. 양도소득세는 부동산의 시세차익에서 비용을 뺀 금액에 대해 나옵니다. 즉 ‘ 시세차익 – 비용’에 대해 양도소득세가 나옵니다. 여기서 부동산의 명의가 개인이었다면, 비용으로 처리할 항목이 한정되어 있습니다. 그런데 부동산 투자 법인 비용처리는 항목이 많습니다. 대출이자, 도배장판 교체 비용, 부동산 투자 관련 수강비 등이 비용처리 항목에 포함됩니다. 다시 말해, 부동산 취득, 보유, 양도에 관련된 대부분의 비용이 사업 비용으로 인정받습니다. 이 부분에 대해서 개인은 거의 인정받지 못합니다.
부동산 투자 법인 장점. 4 명의 분산
부동산을 구입할 때, 누구의 이름으로 구입하느냐가 매우 중요합니다. 소유주가 개인인 경우, 가지고 있는 부동산 상황에 따라 부동산 취득, 보유, 양도에 대한 세금이 다릅니다. 그리고 소유주의 상황에 따라, 1주택 자격을 유지해야 한다든가, 무주택 자격을 유지해야 한다든가 합니다. 이럴 때 부동산 투자 법인으로 하면 개인이 반드시 유지해야할 자격을 그대로 유지할 수 있습니다. 예를 들어, A라는 사람이 로또라고 할 수 있는 청약에 당첨되기 위해서 무주택 자격을 오랫동안 유지하고 있습니다. 가점이 높아서 청약 당첨이 가능할 거 같습니다. 생애최초 특별공급이나, 신혼부부 특별공급으로 청약 신청을 하면 당첨 가능성이 높을 거 같습니다. 그런데 너무 싼 가격에 급매로 아파트가 나왔습니다. 청약도 당첨되고 싶고, 급매로 나온 아파트도 잡고 싶습니다. 이럴 경우, 법인을 설립해서 법인으로 급매 아파트를 구입하면, 무주택을 유지하면서 아파트 청약에 도전할 수 있습니다.
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