류준열, 건물 매각 차익만 40억 “법인 명의, 세금 줄일 수 있어”
고소득자는 부동산 투자 법인 명의로 하면 유리한 경우 많아
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부동산을 매매할 때, 사람 명의인 개인 명의로 하는 경우와 사람이 아닌 법인 명의로 하는 경우가 있습니다. 부동산 투자 법인 으로 할 경우 장점이 많습니다. 그래서 부동산 투자를 많이 하다보면, 자연스럽게 법인 명의로 투자를 하게 됩니다. 부동산 투자를 시작한지 얼마 되지 않는 사람들 보다, 오래 시간동안 투자하는 사람들이 부동산 투자 법인을 합니다. 그러나 부동산 법인 투자가 장점만 있는 것은 아닙니다. 개인으로 할 경우 내야할 세금 명목이 몇 개 안되는 데, 법인으로 할 경우 생각지도 못한 세금 명목들이 있습니다. 개인으로만 부동산 투자를 했던 사람들은 어색합니다. 해야 할 일들이 추가 돼서 번거럽습니다. 지금 부터 부동산 투자 법인 단점에 대해 알아 보도록 하겠습니다.
부동산 투자 법인 단점 6가지
1. 법인이 개인보다 세금이 더 나올 수 있다.
부동산 투자 법인으로 할 경우 세금을 더 낼 수 있습니다. 간단히 계산할 경우 개인 양도소득세율과 법인세율을 비교해보면, 부동산 법인이 세금을 덜 내는 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 여러 가지 상황을 고려했을 때, 부동산 투자 법인이 더 많이 낼 수도 있습니다. 부동산 법인이 돈을 벌면, 법인이 돈을 버는 것입니다. 부동산 투자 법인을 해서 매도할 경우, ‘법인세 + 추가 과세’ 가 있습니다. 그리고 법인 수익을 가져오려면, 4대 보험료 + 소득세 또는 배당 소득세가 부과됩니다.
법인세율의 과세 표준은 200,000,000원 이하이면 10%, 200,000,000원 초과하면 20%입니다
개인 – 양도소득세 + 추가과세
법인 – 법인세 + 추가과세 + 4대 보험료(약17%) + 소득세(약15%) 또는 배당소득세(약 15.4%)
2. 장기 투자에 불리하다.
공제금액이 없습니다. 그리고 매년 종합부동산세 6%를 적용받습니다. 개인 명의로 부동산을 투자할 경우 개인 혜택인 공제금 600,000,000원이 있습니다. 법인 명의로 하면 공제 급액이 없습니다. 법인이 조정 지역 2주택을 소유한 순간부터 최고 세율 6%가 적용됩니다.
3. 고정 비용이 발생한다.
사무실 임차비용 + 월 기장료 + 세무결산조정료 비용이 발생합니다. 법인은 복식부기 회계장부를 만들어야 합니다. 그래서 기장료가 발생합니다. 월 기장료는 100,000원 ~ 150,000원 세무결산조정료는 1,000,000원 ~ 3,000,000원 정도 나옵니다. 이 금액들은 법인 설립과 동시에 법인을 계속 유지하고 있다면, 발생하는 비용입니다. 다시 말해, 법인을 설립했다는 이유만으로 수입이 있든 없든, 반드시 발생하는 필요 경비입니다. 개인으로 했다면, 전혀 발생하지 않는 비용입니다.
4. 법인의 업무가 있다.
법인은 3개월 마다 부가세 신고해야 합니다. 그리고 매달 급여를 받는다면 4대 보험료와 소득세를 납부해야 합니다. 월세를 받는 경우 법인 사업자이기 때문에, 월세에 부가세가 포함되어 있다면 세금계산서를 발행해야 합니다. 월세에 부가세가 포함되어 있지 않았다면, 그래도 계산서를 매달 발행해야 합니다.
이 모든 것들이 개인으로 했다면, 안해도 될 일들입니다.
5. 부가가치세를 내야 될 수도 있다.
국민주택 규모 이상의 주택(85㎡ 초과)를 부동산 투자 법인으로 매수하고 매도할 경우 부가가치세가 발생합니다. 양도차익이 발생하지 않아도 주택 건물가의 10%를 부가세를 무조건 납부해야 합니다.
6. 세입자 구하기가 어렵다.
임대인인들이 부동산 투자 법인 주택에 들어오는 것을 꺼려합니다. 임대인이 법인이라면 세입자의 전세자금대출 상품의 가입이 제한적입니다. 그래서 법인으로 세입자를 구할 때는 부동산 중개 사장님의 역량이 매우 중요합니다. 부동산 사장님께서 법인 주택에 대해 장점과 단점을 잘 알고 있어야 합니다. 그리고 이것을 잘 설명해서, 임대할 주택을 구하러 다니는 분들을 설득할 수 있어야 합니다. 법인과는 임대 계약을 안 하려는 사람들이 많습니다. 이런 경우 불 필요한 경비가 발행하기도 합니다. 세입자를 설득하기 위해 임대금액을 더 낮게 한다든가, 청소비등 다른 서비 비용이 발생할 수 있습니다.
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