부동산 초보자들에게 부동산 계약은 어렵습니다. 일상적으로 접하지 않고, 가끔 집 계약할 때나 한 번씩 경험하기 때문인 거 같습니다. 부동산 계약중 묵시적 갱신 이라는 것이 있습니다. 묵시적 갱신이 무엇인지에 대해 알아 보도록 하겠습니다.
묵시적 갱신이란
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건 변경등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 ‘자동연장’되는 것을 말한다.
만일 갱신거절의 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는데 이를 묵시적갱신이라 표현한다.
집이나 상가, 토지에 대해 빌려준 사람(임대인) 과 빌린 사람(임차인) 사이에, 임차인이 일정기간 부동산을 사용할 계약을 맺습니다. 빌려준 사람(임대인) 이 부동산을 계약했던 사람(임차인) 과 계약 연장을 거부하거나, 새로운 조건으로 다시 계약을 하고 싶다면, 이 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 부동산을 계약했던 사람(임차인)에게 이런 상황을 알려야 합니다. 만약 알리지 않았다면, 전에 했던 계약과 같은 조건, 같은 기간 동안 다시 연장되는 것을 말합니다. ‘묵시적갱신’ 단어 뜻대로, 직접적으로 말이나 행동으로 드러내지 않고 은연중에 기간이 연장되는 것입니다.
주택임대차보호법 제6조
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
1) 집주인(임대인)
보증금, 전세금, 월세를 올리거나, 계약기간에 대한 조건을 변경하고 싶다면 계약 만료 2~6개월 전에 세입자에게 이런 변경 사항을 알려야 합니다. 만약 계약 만료 두달도 안남았는데 갑자기 임대인이 새로운 계약 조건을 제시하고, 임차인은 거절하면, 임대인은 원하는 새로운 계약 조건으로 계약을 할 수 없습니다. 묵시적갱신으로 간주되기 때문입니다. 보증금, 전세금, 월세 증액도 만료 2~6개월 사이에 정해진 금액 내에서 해야 합니다. 전월세의 인상폭은 5%를 내에서 해야합니다. 그리고 증액 1년 내에는 다시 증액을 요구할 수 없습니다.
2) 세입자(임차인)
임차인은 전월세 계약 만료 2개월 전까지 해당계약에 대해, 새로운 계약조건을 통보받지 못했다면은 묵시적 갱신이 되었다고 생각하면 됩니다. 임대인이 계약 기간이 2개월도 남지 않은 상황에서, 임차인에게 새로운 계약조건을 제시하면, 임차인은 임대인의 요구를 거절할 수 있습니다. 이럴 경우 임대인은 임차인에 대해 집을 비워달라고 할 수 없습니다.
3) 묵시적갱신 기간과 횟수
기간은 계약 조건에 따라 다릅니다. 그러나 대부분 2년으로 갱신됩니다. 묵시적 갱신 횟수에는 제한이 없습니다. 임대인과 임차인이 처음 계약을 진행 후, 임대인이 새로운 조건 제시가 없다면, 자동으로 묵시적 갱신으로 간주하고, 처음 조건으로 계속 살 수 있습니다.
묵시적갱신 Q&A
1. 묵시적 갱신으로 계약이 연장될 경우, 의무적으로 2년을 거주해야 하나요?
묵시적 갱신 연장시 존속기간은 기본 적으로 2년입니다. 그러나 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 이사를 가기 원하거나 계약해지를 원할 경우 해지일자 기준 3개월전에 임대인에게 통지하면 됩니다.
2. 묵시적 갱신은 변경된 조건이 없는 거 같은데, 계약서를 또 새로 작성해야 하나요?
묵시적 갱신으로 연장될 경우 다시 임대차계약서를 작성할 필요는 없습니다. 갱신이 되면 모든 임대 조건이, 처음 계약 조건과 같이 2년간 연장됩니다. 이를 주택임대차보호법에서 인정하고 있습니다. 임대인 입장에서는 새롭게 계약서를 작성하고 싶어 할 수 있습니다. 그러나 새로운 계약서를 작성하면, 묵시적 갱신이 아닌 새로운 계약으로 인정됩니다. 그러면 임차인이 중도해지 할 경우, 임차인에게 불리한 조건이 적용됩니다.
3. 묵시적갱신 후 임차인이 중도 해지를 원할 경우 중개수수료를 지급해야 하나요?
3개월 전에 임대인에게 중도 해지를 통보하면 모든 계약 내용은 소멸합니다. 새로운 새입자를 구해야 한다거나 임대인 대신 중개 수수료를 지급해야 할 의무가 없습니다.
4. 묵시적갱신 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?
묵시적갱신은 계약갱신 청구권의 행사로 보지 않기 때문에 묵시적 갱신이 된 임대차라도 세입자는 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
5. 집 주인이 바뀌었는데 묵시적 갱신은 어떻게 되나요?
주택임대차보호법상 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다고 되어 있습니다. 다시 말해 현재 계약에 관한 사항도 승계된다고 보시면 되기에 묵시적 갱신 또한 유효합니다.
함께 읽으면 돈 버는 글